Il Real Estate nel 2021: rigenerazione, digitalizzazione e nuove forme di finanziamento

Il settore immobiliare rappresenta il 20% del PIL del nostro Paese. A seguito del lockdown e dalla conseguente crisi economica, tuttavia, i volumi nel settore residenziale risultano oggi inferiori del 20% rispetto al 2019. La stessa riduzione viene registrata nel segmento del commercial real estate, con un volumi di investimento parti a 5,9 miliardi di Euro al 30 settembre 2020. Nel commercial real estate, il settore uffici si conferma al primo posto con il 45% dei volumi di investimento. Seguono il Retail (17%), la logistica (14%), gli alberghi (12%)

A causa delle restrizioni legate alla pandemia, la presenza dei capitali stranieri nel segmento del commercial real estate si è ridotta del 15% rispetto 2019, pur rappresentando ancora il 60% del totale dei volumi di investimento, con una prevalenza di investitori europei. Sono questi i dati venuti fuori dal digital event “Italia 2021–Competenze per riavviare il futuro” organizzato da PwC Italia.

Secondo Lia Turri, Partner e Real Estate Leader PwC Italia: “Stiamo assistendo a un cambiamento profondo e probabilmente irreversibile delle nostre abitudini personali e lavorative. La connettività digitale abilita infatti nuovi modi di vivere e lavorare: lo smart working cambia il concetto stesso di ufficio, la didattica a distanza trasforma i poli universitari e gli studentati, le stesse strutture sanitarie saranno destinate a cambiare. In questo contesto il settore immobiliare necessita un ripensamento, che deve avere come focus la rigenerazione urbana in un’ottica di sostenibilità ed efficienza, la digitalizzazione, la ricerca di nuove forme di finanziamento a supporto di nuovi progetti.”

L’evento è stato occasione per presentare al pubblico le 10 priorità d’azione individuate da PwC per una solida ripartenza della industry nel post-pandemia:

Flessibilità e nuove modalità di utilizzo degli spazi, che dovranno essere concepiti in un’ottica di maggior flessibilità e accoglienza, in virtù delle nuove abitudini emerse nella vita lavorativa e personale. Sarà necessario superare la rigidità normativa sulla destinazione d’uso degli edifici: molti operatori si attendono infatti di modificare la destinazione d’uso di parte del proprio portafoglio nei prossimi anni.

Revisione in chiave strategica e operativa della relazione tra proprietario e conduttore, così da comprendere non solo le esigenze di quest’ultimo, ma anche la sua attività e operatività in modo da aver contezza della sua effettiva capacità di sostenere il canone. Anche in assenza di misure a sostegno degli inquilini nella gestione della crisi derivante dal primo lockdown vi è stata una forte cooperazione tra i due. È comunque necessario prevedere delle misure di Sostegno agli “Inquilini”, in particolare per le famiglie e i settori più colpiti dalla crisi (così da evitare che aumentino eccessivamente i casi di morosità e/o immobili sfitti).

Ristrutturazione e rigenerazione urbana, soprattutto in chiave green, anche sfruttando gli incentivi europei. Tra i benefici: gli interventi di questo genere hanno un elevato moltiplicatore economico; gli immobili di fascia alta sono gli unici per cui non è prevista una diminuzione dei prezzi di vendita e di affitto; la carenza di spazi di buona qualità è percepita come un problema sia dagli investitori, sia dagli inquilini, sia dalle istituzioni. Gli interventi di restauro e rigenerazione urbana, così come quelli di efficientamento energetico devono essere ripetuti nel tempo e assumere caratteristiche strutturali.

Certezza amministrativa. Occorre certezza sulle disposizioni del Governo, così da mitigare i rischi operazionali che caratterizzeranno i prossimi. Tale elemento emerge sempre con forza in ottica di confronto con investitori internazionali.

Nuovi canali di finanziamento. Il settore immobiliare deve iniziare a guardare anche canali di finanziamento diversi da quello bancario. In conseguenza della congiuntura economica le banche si troveranno ad affrontare un incremento della massa di crediti deteriorati e saranno dunque necessari nuovi attori o nuove forme di finanziamento a supporto dei nuovi progetti.

Nuove soluzioni per gli investimenti internazionali. La difficoltà di viaggiare rischia infatti di porre un freno agli investimenti internazionali e sono quindi necessarie misure di semplificazione amministrativa e fiscale per attrarre nuovi capitali.

Sviluppo di infrastrutture di trasporto e digitali. La connettività dell’asset o dell’area sia sotto il profilo fisico sia digitale è un elemento determinante nella scelta degli investimenti immobiliari. Occorre un grande piano per lo sviluppo di infrastrutture di trasporto e digitali, in quanto sono le città maggiormente interconnesse che attraggono maggiormente le risorse. Ciò anche alla luce degli impatti derivanti da un maggiore uso dello smart working, che rimodula il rapporto con le città.

Nuove nicchie di mercato. Il settore deve iniziare a guardare a nuove nicchie di mercato che presentano un potenziale (es.: strutture di assistenza sanitaria e sociale, data center, co-housing, co-working). Gli ultimi mesi hanno dimostrato non solo quanto la logistica sia stata fondamentale per consentire la distribuzione nel corso del lockdown e la catena di approvvigionamento della manifattura, ma anche la digitalizzazione richiede particolari tipi di investimento. La crisi sanitaria ha poi reso evidente il ruolo delle strutture di cura, dei centri di ricerca nonché la necessità di modernizzazione delle strutture ospedaliere.

Trasformazione digitale. Lungo tutto l’arco del ciclo immobiliare, dalla decisione di investimento, alla costruzione e alla manutenzione predittiva, nonché alla gestione degli inquilini, l’utilizzo della tecnologia sarà imprescindibile. Il settore deve dunque prepararsi a una profonda trasformazione digitale, andando verso un modello proptech.

Applicare i principi SDGs all’interno del business e della propria strategia (sia per ragioni di difesa del brand, sia perché gli interventi ad alto impatto sociale possono rappresentare uno strumento di mitigazione del rischio se si trova un accordo con le istituzioni).