Acquistare casa è il sogno di molti (se non di tutti!), ragion per cui ci si trova sovente nella situazione di ricorrere ad un finanziamento a medio-lungo termine, il mutuo, che permette di avere in prestito la liquidità occorrente per il proprio progetto. Restituendola poi alla scadenza convenuta.
Ma se il mutuo proposto dalla banca alla quale ci si rivolge è eccessivamente impegnativo dal punto di vista economico? Una soluzione al riguardo, di cui probabilmente non tutti sono a conoscenza, è quella di surrogare il mutuo contratto, di trasferirlo cioè dall’istituto di credito iniziale ad un altro, usufruendo di condizioni di maggiore convenienza. E senza dover sostenere costi supplementari: sarà infatti la banca subentrante a farsi carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili, “gravando” sul mutuatario il solo pagamento della tassa ipotecaria, pari a 35 Euro.
Introdotta dalla Legge Bersani (la legge n. 40 del 2007), la surroga del mutuo si rivela particolarmente vantaggiosa, per i motivi che vedremo nel dettaglio di qui a breve. Ma come funziona nello specifico? E quali sono le modalità di richiesta?
Attenzione poi a tenerla distinta dalla sostituzione e dalla rinegoziazione del mutuo, concetti con cui è possibile confondersi. Ma che da essa sono ben diversi.
Caratteristiche principali
Con la surroga del mutuo – detta anche portabilità – la banca alla quale ci si era da principio rivolti cede l’iscrizione ipotecaria a quella subentrante, che si impegna ad estinguere il rimanente debito del mutuo contratto inizialmente.
Così facendo si abbassa l’importo della rata del mutuo e si può risparmiare, beneficiando di condizioni più vantaggiose. In assenza di costi aggiuntivi è possibile infatti modificare determinati parametri legati al contratto, quali, a titolo esemplificativo, la durata del contratto stesso o i tassi d’interesse.
L’unico “elemento” che deve rimanere “fisso” è l’importo del finanziamento, che deve essere pari al debito residuo. Per il resto non sussistono obblighi o limiti a carico del mutuatario, al punto che è possibile anche chiedere la surroga della surroga del mutuo (non è possibile surrogare solamente il mutuo già acceso con un altro della medesima banca) trasferendo il mutuo stesso più volte da un istituto di credito all’altro. E “rincorrendo” i tassi di interesse migliori, cosa di cui ci si può adeguatamente informare affidandosi ai comparatori online.
In merito alle modalità di richiesta, basta inviare una lettera raccomandata alla banca subentrante, e per conoscenza anche a quella originaria. La concessione della surroga deve avvenire entro 30 giorni lavorativi, mentre la nuova banca può rifiutare il trasferimento.
La documentazione da fornire, invece, prevede innanzitutto una copia del documento di identità e una del codice fiscale degli intestatari del mutuo, e del garante, se esistente, insieme al certificato di nascita e a quello di stato civile. Sono poi da esibire una copia autentica del precedente atto di mutuo, unitamente alla nota dell’iscrizione dell’ipoteca, l’entità del debito rimanente, e i dati del nuovo istituto di credito.
Sostituzione e rinegoziazione del mutuo: differenze con la surroga
Può essere richiesta per mutui prima casa e seconda casa, e su un mutuo già surrogato in precedenza. Come pure può essere richiesta sia da persone fisiche che da imprese.
Ma la surroga del mutuo, come anticipato ad inizio trattazione, non è da confondersi con altre due modalità che da esse si differenziano: la sostituzione e la rinegoziazione del mutuo. Di cosa parliamo?
La sostituzione del mutuo rappresenta l’estinzione di quello precedentemente acceso mediante l’erogazione di uno nuovo, dunque la chiusura di un contratto e la stipula di un altro. Con conseguenti costi a carico del mutuatario, da quelli contemplati per la perizia e l’istruttoria, a quelli relativi alle spese notarili per l’atto. La surroga del mutuo, al contrario, è un’operazione a costo zero.
Al tempo stesso, però, la sostituzione rende possibile richiedere importi di finanziamento supplementari, liquidità extra per fronteggiare spese impreviste sopraggiunte nel tempo. Configurandosi in tal modo come opzione alternativa da valutare qualora si volesse finanziare una somma superiore al mutuo rimanente.
La rinegoziazione del mutuo invece – sebbene similare alla surroga, poiché prevede anch’essa la revisione delle condizioni definite nel contratto originario – se ne discosta dal momento che la modifica di dette condizioni è ad opera della medesima banca che ha concesso il mutuo.
Si tratta, poi, di un procedimento completamente gratuito, laddove nel caso della surroga è previsto il pagamento della tassa ipotecaria di 35 Euro.
Sono differenze importanti da tener presente, così da sapere quale “strada” percorrere nel momento del bisogno, optando per la soluzione più aderente alle proprie esigenze.