L’informazione è il filo conduttore che, a detta di Steven D. Levitt e Stephen J. Dubner, collega le violente organizzazioni che propugnavano la superiorità della razza bianca nel secondo dopoguerra americano – il Ku Klux Klan – ed un gruppo, apparentemente innocuo, di agenti immobiliari.
Secondo i due autori di “Freakonomics“, entrambe i gruppi sono considerati detentori di informazioni riservate, non disponibili ad agenti esterni, da cui traggono il proprio potere. Una condizione di “asimmetria informativa“, come viene definita in economia, basata – a diversi livelli – sulla paura. Il Ku Klux Klan generava paura attraverso atti di violenza organizzati con la propria società segreta – composta da strette di mano, linguaggi in codice, e luoghi di aggregazione nascosti – mentre gli agenti immobiliari suscitano la paura nei propri clienti circa la possibilità che la vendita della propria casa (per la maggior parte di questi una delle più importanti transazioni finanziarie) avvenga ad un prezzo troppo basso, o non avvenga affatto.
Gran parte del lavoro di un agente immobiliare sembra essere, stando a quanto riferito da Levitt e Dubner nel video che vi proponiamo questa settimana, quello di “convincere il proprietario di casa a vendere ad un prezzo più basso di quello che vorrebbe – per ricevere subito la commissione – e, allo stesso tempo, lasciare che i potenziali acquirenti sappiano che la casa potrebbe essere comprata ad un prezzo più basso di quello di listino” – sempre per velocizzare la vendita. Svariati studi dimostrano come gli agenti immobiliari riescano a trasmettere tali informazioni attraverso le offerte di vendita. In questo senso, una frase come “ben mantenuto“, in riferimento ad un appartamento, inserita all’interno di un annuncio immobiliare risulta essere piena di significati per un agente, proprio come lo è il termine in codice “Mr. Ayak” per un membro del Ku Klux Klan.
Un’analisi del linguaggio usato negli annunci immobiliari dimostra che certe parole sono fortemente correlate al prezzi di vendita finale. Ciò non significa necessariamente che esista un rapporto di causalità diretta tra l’etichettatura di una casa come “ben mantenuta” e la sua vendita sotto-costo rispetto ad un’altra equivalente, ma indica, tuttavia, che quando un agente definisce una casa in tale modo in un’offerta di vendita, questo sta sottilmente incoraggiando l’acquirente a fare un’offerta bassa – sta, in definitiva, manipolando le informazioni per rispondere ad un proprio bisogno.
Tale comportamento rende gli agenti delle cattive persone? Difficile da dire. Sicuro è che gli agenti immobiliari sono delle persone, e, come tali, rispondono agli incentivi che gli circondano. Al momento gli incentivi del business immobiliare, nella loro configurazione attuale, incoraggiano chiaramente gli agenti ad agire contro gli interessi dei loro stessi clienti.
Che ci crediate o no, che siate rimasti felicemente sorpresi o dubbiosi, questo è il Freaky Friday con Freakonomics. Al prossimo venerdì.